Gentrifikatsioon on protsess, kus jõukamad inimesed ja ettevõtted kolivad ajalooliselt vähem jõukatesse piirkondadesse. Kuigi mõned linnaplaneerimise spetsialistid ütlevad, et gentrifikatsiooni mõjud on puhtalt kasulikud, teised väidavad, et see toob sageli kaasa kahjulikke sotsiaalseid tagajärgi, nagu rassiline ümberasumine ja kaotus kultuuriline mitmekesisus.
Peamised väljavõtmised: mis on gentrifikatsioon?
- Gentrifikatsioon on termin, mida kasutatakse jõukamate elanike saabumiseks vanemasse linna koos sellega seotud üüride ja kinnisvara väärtuste suurenemisega ning naabruskonna iseloomu muutustega ja kultuur.
- Gentrifikatsiooni protsessi süüdistatakse sageli vaeste elanike ümberasustamises jõukate uustulnukate poolt.
- Gentrifikatsioon on olnud paljudes Ameerika linnades rassiliste ja majanduslike probleemide all valusate konfliktide allikas.
Definitsioon, põhjused ja probleemid
Kuigi selle mõistega pole üldiselt kokku lepitud määratlust, peetakse gentrifikatsiooni tavaliselt protsessiks, mille abil traditsiooniliselt muudavad madalama sissetulekuga linnaosad - paremaks või halvemaks - suurema sissetulekuga elanike sissetulek ja tulusamad ettevõtted.
Enamik teadlasi osutab gentrifikatsiooni kahele omavahel seotud sotsiaal-majanduslikule põhjusele. Esimene neist, pakkumine ja nõudlus, koosneb demograafiline ja majanduslikud tegurid, mis meelitavad suurema sissetulekuga elanikke kolima madalama sissetulekuga linnaosadesse. Teine põhjus, avalik poliitika, kirjeldab linnapoliitika kujundajate kavandatud reegleid ja programme gentrifikatsiooni ergutamiseks kui vahendit linnade uuendamise algatuste saavutamiseks.
Pakkumine ja nõudlus
Gentrifikatsiooni pakkumispoolne teooria põhineb eeldusel, et mitmesugused tegurid, nagu kuritegevus, vaesus ja üldine hoolduse puudumine, kesklinna eluaseme hind kuni punktini, kus jõukatel autsaideritel on kasulik seda osta ja renoveerida või muundada kõrgema väärtusega kasutab. Arvukate odavate kodude arv koos mugava juurdepääsuga töökohtadele ja teenustele kesklinnas muudavad üha enam kesklinna linnaosad äärelinnast soovitavam inimestele, kes on rahaliselt võimekamad muuta linnasisesed eluasemed kõrgema hinnaga üüripinnaks või ühepereelamuks kodud.
Demograafilised näitajad on näidanud, et noori, jõukaid ja lastetuid inimesi tõmbab üha enam džentrifitseeriv linnaosa linnaosa. Sotsiaalteadlastel on selle kultuurimuutuse jaoks kaks teooriat. Rohkem vaba aega otsides asuvad noored jõukad töötajad üha enam kesklinnades oma töökoha lähedal. 1960. aastatel kesklinnadest lahkunud sinikaelarihmaga töötavad töökohad on asendatud töökohtadega finants- ja kõrgtehnoloogilistes teeninduskeskustes. Kuna tegemist on tavaliselt kõrgepalgaliste valgekraede töökohtadega, on linnaosad lähemal linnale meelitada jõukaid inimesi, kes otsivad lühemaid pendeldamisi ja vananedes leiduvaid madalamaid koduhindu linnaosad.
Teiseks on gentrifikatsioon ajendatud kultuuriliste hoiakute ja eelistuste muutumisest. Sotsiaalteadlased väidavad, et kasvav nõudlus kesklinna eluaseme järele on osaliselt äärelinna vastase hoiaku tõusu tulemus. Paljud jõukad inimesed eelistavad nüüd vanemate kodude sisemist „võlu” ja „iseloomu” ning veedavad oma vaba aja veetmiseks ja raha kulutamiseks nende taastamist.
Vanemate kodude taastamisel paraneb naabruskonna üldine iseloom ja üha rohkem uusi elanikke teenindab rohkem jaemüügiettevõtteid.
Valitsuse poliitika tegurid
Ainult demograafilised näitajad ja eluasemeturu tegurid on harva piisavad, et käivitada ja säilitada laialdast gentrifikatsiooni. Kohaliku omavalitsuse poliitika, mis pakub jõukatele inimestele stiimuleid madalama sissetulekuga linnaosade vanemate kodude ostmiseks ja parandamiseks, on sama olulised. Näiteks soodustavad gentrifikatsiooni poliitikad, mis pakuvad maksusoodustusi ajalooliseks säilitamiseks, või keskkonnaparandused. Samamoodi muudavad föderaalsed programmid, mille eesmärk on hüpoteeklaenude intressimäärade vähendamine traditsiooniliselt "vähem teenitud piirkondades", atraktiivsemaks muuta kodude ostmine gentrifying linnaosades. Lõpuks, föderaalsed riiklike elamute rehabilitatsiooniprogrammid, mis julgustavad riiklike elamuprojektide asendamist vähem tihedate, sissetulekutest erinevamad ühepereelamud on soodustanud gentrifikatsiooni naabruskondades, mille elanikkonna halvenemine on kunagi hävitanud eluase.
Kuigi paljud gentrifikatsiooni aspektid on positiivsed, on see protsess põhjustanud rassilisi ja majanduslikke konflikte paljudes Ameerika linnades. Gentrifikatsiooni tulemused tulevad tulevastele koduostjatele sageli ebaproportsionaalselt kasuks, jättes algsed elanikud majanduslikult ja kultuuriliselt nõrgaks.
Rassiline ümberpaigutamine: de-facto eraldamine
1960ndate alguses Londonist pärit terminit gentrifikatsioon kasutati selleks, et kirjeldada uue jõukate inimeste "gentry" sissevoolu madala sissetulekuga linnaosadesse. Näiteks määratles Brookingsi Instituudi aruanne 2001. aastal gentrifikatsiooni kui protsessi, mille käigus sissetulekud olid suuremad leibkonnad asustavad naabruskonna madala sissetulekuga elanikke, muutes selle olemust naabruskond."
Veel hiljuti kasutatakse seda terminit negatiivselt, kirjeldamaks näiteid „linnauuendusest“, kus jõukaid - tavaliselt valgeid - uusi elanikke premeeritakse vana halveneva elu „parendamise“ eest. naabruskond madalama sissetulekuga elanike - tavaliselt värvikirevate inimeste - arvelt, kelle tõukavad välja hüppelised üürid ja elanikkonna muutuvad majanduslikud ja sotsiaalsed omadused naabruskond.
Kõige sagedamini täheldatakse eluruumide kahte liiki ümberasumist. Otsene ümberasustamine toimub siis, kui gentrifikatsiooni tagajärjel ei saa praegused elanikud seda enam teha maksta kasvavaid eluasemekulusid või kui elanikke tõrjuvad valitsuse meetmed, näiteks sundmüük kõrval riigi võõrandamisõigus uue kõrgema väärtusega arenguks. Mõni olemasolev eluase võib muutuda ka elamiskõlbmatuks, kuna omanikud lõpetavad selle hooldamise, oodates parimat aega selle ümberehitamiseks müümiseks.
Kaudne eluruumide rassiline ümberpaigutamine toimub siis, kui madala sissetulekuga elanike poolt vabanevad vanemad elamispinnad ei ole teistele madala sissetulekuga inimestele lubatud. Kaudne ümberasustamine võib toimuda ka valitsuse tegevuse tõttu, näiteks diskrimineerivate „tõrjuvate” tsoneerimisseaduste tõttu, mis keelavad madala sissetulekuga elamuehituse.
Gentrifikatsioonist tulenevat elukoha rasside ümberasumist peetakse sageli selle vormiks de facto eraldaminevõi inimrühmade lahusus, mis on põhjustatud pigem asjaoludest kui seadustest, näiteks Jim Crow seadused kehtestati kodusõja järgse rassilise segregatsiooni säilitamiseks Ameerika lõunaosas Ümberehituse ajastu.
Taskukohase eluaseme kaotamine
Taskukohase eluaseme puudumist, mis on Ameerika Ühendriikides pikka aega probleem, muudab gentrifikatsiooni tagajärjed veelgi hullemaks. Harvardi ülikooli eluasemeuuringute ühiskeskuse 2018. aasta aruande kohaselt on peaaegu iga kolmas Ameerika leibkond kulutavad eluasemele üle 30% sissetulekust, kusjuures kümmekond miljonit leibkonda kulutavad eluasemele üle 50% sissetulekust kulud.
Gentrifikatsiooniprotsessi osana parandavad saabuvad elanikud vanemaid taskukohaseid ühepereelamuid või asendavad need kõrge üürikorteriga projektidega. Muud gentrifitseerimise aspektid, näiteks valitsuse kehtestatud minimaalsed partiide ja kodude suurused ning kortereid keelustavad tsoneerimisseadused, vähendavad ka taskukohaste eluasemete kogumit.
Linnaplaneerijate jaoks pole taskukohaseid eluasemeid mitte ainult raske luua, vaid ka säilitada. Lootes sageli gentrifitseerumist soodustada, lubavad kohalikud omavalitsused mõnikord soodsate elamuehituste toetused ja muud stiimulid aeguda. Pärast nende kehtivuse lõppemist saavad omanikud oma taskukohased elamispinnad vabalt ümber vahetada kallimaks turuhinnaga eluasemeks. Positiivne on see, et paljud linnad nõuavad nüüd arendajatelt kindla protsendi taskukohaste elamispindade ehitamist koos turuhinnaga ühikutega.
Kultuurilise mitmekesisuse kaotus
Tihti on rasside ümberasumine kõrvalsaadus, kultuuriline ümberasumine toimub järk-järgult, kui pikaajaliste elanike lahkumine muudab gentrifitseeriva naabruskonna sotsiaalset iseloomu. Kui vanad naabruskonna maamärgid, nagu ajalooliselt mustad kirikud, sulguvad, kaotab naabruskond oma ajaloo ja ülejäänud kauaaegsed elanikud kaotavad kuuluvuse ja kaasatuse tunde. Kuna kauplused ja teenused vastavad üha enam uute elanike vajadustele ja omadustele, tunnevad ülejäänud kauaaegsed elanikud end sageli naabruses elamisest hoolimata.
Poliitilise mõju kaotamine
Kuna algse madalama sissetulekuga elanikkond asendatakse suurema ja keskmise sissetulekuga elanikega, võib muutuda ka gentrifitseeriva naabruskonna poliitiline võimustruktuur. Uued kohalikud juhid hakkavad eirama järelejäänud kauaaegsete elanike vajadusi. Kui kauaaegsed elanikud tajuvad, et nende poliitiline mõju on aurustumas, tõmbuvad nad avalikkuse osalemisest veelgi kõrvale ja suurema tõenäosusega lahkuvad naabruskonnast füüsiliselt.
Näited
Kui gentrifikatsioon toimub Ameerika Ühendriikide linnades, võib-olla kõige teravam näiteid selle kohta, kuidas selle mõju võib olla „probleem”, võib näha Washingtonis ja Californias Lahe piirkond.
Washington DC.
Aastakümnete jooksul viitasid paljud mustanahalised ameeriklased hellitavalt Washingtoni kui "šokolaadilinna", sest linna elanikkond oli valdavalt afroameeriklane. USA rahvaloenduse andmed näitavad, et linna mustanahaliste elanike arv langes 71 protsendilt linna elanikest elanikkond vaid 48% ni ajavahemikus 1970-2015, samas kui valge elanikkond kasvas 25% samal perioodil. Aastatel 2000–2013 oli ümber paigutatud enam kui 20 000 mustanahalist elanikku, kuna Washingtonis toimus Ameerika kõrgeim gentrifikatsioon.
Seni jäänud mustanahalistest elanikest elab täna kinnisvarajoonest 23%, peaaegu iga neljas. Võrdluseks: ainult 3% Washingtoni valgetest elanikest elab vaesuses - madalaim valge vaesuse määr riigis. Samal ajal väheneb jätkuvalt majaomanike arv ja Washingtoni kauaaegsetele elanikele kättesaadavate taskukohaste üüride arv.
California lahe piirkond
Californias Bay piirkonnas - San Francisco, Oaklandi ja San Jose linnades - on vana sinise krae kiire asendamine tööstusharud ja töökohad tehnoloogia-, meditsiini- ja finantsteenuste ettevõtetega on senise olemasoleva suures osas välja tõrjunud elanikud. Džentrifikatsiooni edenedes hüppasid eluasemekulud ja maa väärtus. Kasumi maksimeerimiseks ehitasid arendajad üha vähemale kinnisvarale üha rohkem üksusi sedavõrd, et Bay Area on nüüd Los Angelese järel Ameerika teine tihedam linnapiirkond.
Džentrifikatsiooni tõttu on Bay Area hüppeliselt kasvanud eluasemekulud paljud värvilised, eakad ja puuetega inimesed kodust minema ajanud. Aastatel 2010–2014 kasvas piirkondlike leibkondade arv, mille aastane sissetulek oli 100 000 dollarit või rohkem, 17%, vähem teenivad leibkonnad vähenesid 3%.
Suurem osa piirkonna uutest jõukatest ja hästi tasustatud elanikest on valged, samas kui ümberasustatud on värvikad inimesed, kellel on vähem sissetulekuid eluasemele kulutamiseks. Seetõttu on San Francisco-Oaklandi piirkonnas "taskukohane eluase" praktiliselt olematu. Ühe magamistoaga 750-ruutjalise korteri üür San Franciscos on nüüd peaaegu 3000 dollarit kuus, samas kui ühepereelamu mediaanhind on vastavalt ületanud 1,3 miljonit dollarit Zillow.
Seotud otse eluaseme hüppelise kallinemisega on Bay Area gentrifikatsiooni teine tagajärg olnud San Francisco väljatõstmiste arvu järsk kasv. Alates 2009. aastast stabiilselt kasvades jõudis San Franciscos väljatõstmine kõrgeimale ajavahemikule 2014–2015, kui anti välja üle 2000 teate - eelmise viie aasta jooksul kasvas see 54,7%.
Allikad
- Lees, Loretta. "Gentrifikatsiooni lugeja." Routledge, 15. aprill 2010, ISBN-10: 0415548403.
- Zuk, Miriam. "Gentrifikatsioon, nihutamine ja riiklike investeeringute roll." Linnaplaneerimise kirjandus, 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
- Richards, Kathleen. "Oaklandis gentrifikatsiooni juhtivad jõud." East Bay Express, 19. september 2018, https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content? oid = 20312733.
- Kennedy, Maureen ja Leonard, Paul. "Naabruskonna muutustega toimetulek: aimu gentrifikatsioonist ja poliitikavalikutest." Brookingsi Instituut, 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
- Zukin, Sharon. "Autentsete linnakohtade surm ja elu." Oxford University Press, 13. mai 2011, ISBN-10: 0199794464.
- Herber, Chris. "Eluruumide taskukohasuse mõõtmine: 30-protsendilise sissetuleku standardi hindamine." Eluasemeuuringute ühised keskused, September 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
- Rusk, David. "Hüvasti šokolaadilinnaga" DC poliitikakeskus, 20. juuli 2017, https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.