2003. aasta mais asus USA USA osakond Eluase ja linnaarendus (HUD) andsid välja a föderaalne määrus mille eesmärk on kaitsta potentsiaalseid koduostjaid potentsiaalselt röövellike laenupraktikate eest, mis on seotud kodukinnisvaraga kindlustatud koduhüpoteekide flippeerimisega Föderaalne elamumajandus (FHA).
Tänu reeglile saavad koduostjad kindel olla, et on kaitstud ebaausate tavade eest, ütles HUD tollane sekretär Mel Martinez. "See lõplik reegel kujutab endast suurt sammu meie püüdlustes kaotada röövellikud laenutavad," ütles ta pressiteates.
Sisuliselt on "flipping" tüüp Kinnisvara investeerimisstrateegia, mille puhul investor ostab maju või kinnisvara eesmärgiga need kasumlikult edasi müüa. Investori kasum saadakse suurenenud tulevaste müügihindade kaudu, mis tulenevad tõusvast elamuturust, kinnisvara renoveerimisest ja kapitali parandamisest või mõlemast. Investorid, kes kasutavad libisevat strateegiat, riskivad elamuturu languse ajal hinna odavnemise tõttu rahaliste kahjudega.
Kodu "flippeerimine" muutub kuritahtlikuks, kui kinnisvara müüakse kunstlikult suure kasumi saamiseks -. - hind tõuseb kohe pärast seda, kui müüja selle omandab; vara. HUDi sõnul juhtub röövellik laenamine siis, kui pahaaimamatud koduostjad maksavad palju kõrgemat hinda kui selle õiglane turuväärtus, või kohustuge hüpoteeklaenu maksma ebaõiglaselt kõrgete intressimäärade, sulgemiskulude või mõlemad.
Mitte segi ajada juriidilise klappimisega
Mõistet "flipping" ei tohiks antud juhul segi ajada majanduslikult raskustes olevate või mahajäetud kodu, tehes ulatuslikke „higi omakapitali” parandusi, et tõepoolest tõsta selle õiglast turuväärtust, ja müüma seda siis kasumi teenimiseks.
Mida reegel teeb
HUDi määruse FR-4615 kohaselt on vara peksmise keeld HUDi ühe pere hüpoteekikindlustuse programmides ”, ei lubata hiljuti kodudes FHA hüpoteekikindlustust. Lisaks võimaldab see FHA-l nõuda, et isikud, kes üritavad müüa ümberpööratud kodusid, osutaksid lisadokumendid, mis tõendavad, et kodu hinnatud õiglane turuväärtus oli tõepoolest tõusnud märkimisväärselt. Teisisõnu, tõestage, et nende müügist saadav kasum on õigustatud.
Reegli põhisätted
Müük plaadi omaniku poolt
Ainult rekordi omanik võib kodu müüa eraisikule, kes saab laenu saamiseks FHA hüpoteekikindlustuse; see ei tohi hõlmata müüki ega müügilepingu loovutamist - protseduuri, mida sageli järgitakse, kui koduostja on osutunud röövelliku tegevuse ohvriks.
Ajalised piirangud edasimüügil
- Pärast edasimüüki, mis toimub pärast omandamist 90 päeva või vähem, ei anta hüpoteeki, mida FHA kindlustab. FHA analüüs näitas, et röövellike laenude kõige kohutavam näide oli nn lühike periood, mis sageli toimus mõne päeva jooksul. Seega likvideeritakse "kiire klapp".
- 91–180 päeva pikkune edasimüük on abikõlblik, kui laenuandja saab krediidi sõltumatu hindaja lisahinda, mis põhineb kindlaksmääratud edasimüügi protsendimääral autor FHA; see lävi oleks suhteliselt kõrge, et mitte kahjustada seaduslikke rehabilitatsioonipüüdlusi, kuid eemale hoida ebaausad müüjad, laenuandjad ja hindajad üritamast kinnisvaratehinguid ja petta koduostjad. Laenuandjad võivad ka tõestada, et suurenenud väärtus tuleneb vara taastamisest.
- 90 päeva kuni ühe aasta jooksul toimuva edasimüügi suhtes kehtib nõue, et laenuandja hangib täiendavad nõuded dokumendid, mis toetavad väärtust, mis on vajalik selliste olude või kohtade jaoks, kus HUD tuvastab, et vara libiseb a probleem. See asutus asendaks eespool nimetatud 90–180 päeva jaoks kehtestatud kõrgema eeldatava künnise perioodi jooksul ja seda võetakse siis, kui FHA leiab, et konkreetses piirkonnas võib toimuda oluline kuritarvitamine paikkond.
Erandid libisemisvastasest reeglist
FHA lubab loobuda kinnisvarapiirangutest järgmistel juhtudel:
- kinnisvara, mille tööandja või ümberpaigutusasutus on omandanud seoses töötaja ümberpaigutamisega;
- HUDi suletud pankade omanduses oleva kinnisvara edasimüük oma haldusalas kinnisvara omamise (REO) programm;
- kinnisvara müük teiste USA valitsusasutuste poolt;
- kinnisvarahindade müük mittetulundusühingute poolt, mille HUD on heaks kiitnud, et osta ühepereelamuid soodushinnaga koos edasimüügipiirangutega;
- kinnisvara müümine, mille müüja omandab pärimise teel;
- kinnisvara müük osariikide ja föderaalselt vormistatud finantseerimisasutuste ning valitsuse toetatavate ettevõtete poolt;
- kinnisvara müük kohalike ja osariikide valitsusasutuste poolt; ja
- kinnisvara müük Presidendi poolt välja kuulutatud suurõnnetuste piirkonnad (PDMDA), ainult pärast HUD-i eranditeate väljastamist.
Ülaltoodud piirangud ei kehti ehitajatele, kes müüvad vastvalminud maja või ehitavad maja laenuvõtjale, kes plaanib kasutada FHA-ga kindlustatud finantseeringut.